재개발·재건축 분쟁

재개발·재건축(정비사업)은 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가 순서로 진행되고, 단계마다 동의 요건과 기한이 법으로 정해져 있습니다. 특히 분양신청기간을 놓치면 현금청산 대상이 될 수 있어 통지를 받으면 바로 확인해야 합니다.

재개발과 재건축은 어떻게 다른가요?

조합설립 동의 요건

• 재개발: 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의(도시정비법 제35조 제2항)
• 재건축: 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우 제외)와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의(같은 조 제3항)

조합원 자격

조합원은 토지등소유자(재건축은 사업에 동의한 자만)로 하되, 다음의 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(도시정비법 제39조 제1항).

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때
3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

분양신청부터 관리처분까지

1. 분양 통지·공고: 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일(인가 이후 시공자를 선정한 경우 시공자와 계약한 날)부터 90일 이내에 종전 자산 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 공고합니다(도시정비법 제72조 제1항).
2. 분양신청: 정해진 분양신청기간 안에 신청합니다.
3. 관리처분계획 인가: 분양신청기간이 끝나면 사업시행자는 분양설계, 분양대상자별 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원 분담 규모 등을 담은 관리처분계획을 수립해 인가를 받습니다(제74조 제1항).
4. 현금청산 협의: 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자 등과는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다(제73조 제1항).

상담 전에 정리해 두면 좋은 것

준비할 것

• 등기사항전부증명서, 세대별 주민등록표
• 조합설립 동의서 사본과 조합에서 받은 통지문
• 분양신청 안내문(종전 자산 가격, 분담금 추산액, 신청기간)
• 관리처분계획 인가 고시 내용

근거 조문

• 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호, 제35조 제2항·제3항, 제39조 제1항, 제72조 제1항, 제73조 제1항, 제74조 제1항
• 출처: 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법