실거주한다며 갱신 거절하고 다른 사람에게 세를 놓았다면: 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 손해배상의 구조와 배상액 산정(대법원 2026다203203)

임대인이 "제가 들어가 살겠습니다"라며 임차인의 계약갱신 요구를 거절해 놓고, 임차인이 나간 뒤 그 집을 다른 사람에게 세놓는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 이런 경우 임대인이 임차인에게 손해를 배상하도록 하고, 배상액을 계산하는 방식까지 법률로 정해 두었습니다. 대법원은 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결에서 임대인이 책임을 면하려면 무엇을 증명해야 하는지를 분명히 했습니다.

배경: 계약갱신요구권과 실거주 거절 사유

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문). 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

다만 같은 조 제1항 제8호는 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 거절 사유로 정하고 있습니다. 이 사유는 임대인의 내심에 있는 장래 계획이어서 임차인이 확인하기 어렵습니다. 그래서 법은 거절 이후의 행동을 사후에 점검하는 장치로 제5항과 제6항을 두었습니다.

이 문제는 두 단계로 나누어 볼 수 있습니다. 임차인이 아직 집에 살고 있다면 갱신거절이 적법한지가 쟁점이 되고(1단계), 임차인이 이미 집을 비웠다면 제3자 임대에 따른 손해배상이 쟁점이 됩니다(2단계).

1단계: 갱신거절은 적법했는가(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

사안

임대인인 원고는 임차인인 피고들의 계약갱신 요구에 대하여 자신이나 부모가 실제 거주한다는 이유로 갱신을 거절한 뒤 아파트의 인도를 청구했습니다. 원심은 원고의 실거주계획에 개연성이 있고, 원고가 실거주계획과 명백히 모순되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없다는 이유로 갱신거절이 적법하다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다."고 밝혔습니다. 이어 '실제 거주하려는 의사'는 "임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만", 의사가 "가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면" 추인할 수 있다고 했습니다.

대법원이 제시한 판단 요소는 다음과 같습니다.

• 임대인의 주거 상황
• 임대인이나 그 가족의 직장·학교 등 사회적 환경
• 실제 거주 의사를 가지게 된 경위
• 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정
• 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무와 그로 인한 임차인의 정당한 신뢰 훼손 여부
• 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용

대법원은 원고가 드는 사정만으로는 실제 거주 의사가 가공된 것이 아니라고 통상적으로 수긍하기에 의문이 있다고 보아, 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다. 원심은 "모순되는 행위가 없다"는 소극적 사정으로 거절을 적법하다고 보았지만, 대법원은 임대인이 진정한 의사를 적극적으로 증명해야 한다는 점을 분명히 한 것입니다.

임차인에게 주는 의미

임대인이 실거주를 이유로 인도소송을 제기하더라도, 임대인이 위 요소들로 실제 거주 의사를 증명하지 못하면 갱신거절은 효력이 없습니다. 이 경우 임대차는 갱신된 것으로 보므로, 임차인은 2년간 더 거주할 수 있습니다.

2단계: 제3자 임대에 따른 손해배상(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결)

손해배상책임의 요건

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 다음과 같이 규정합니다.

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

임차인이 손해배상을 청구하려면 다음 사실을 주장·증명해야 합니다.

1. 임차인과 임대인 사이에 주택임대차계약이 체결되었다는 사실
2. 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구했다는 사실
3. 임대인이 제1항 제8호의 실거주 사유로 갱신을 거절했다는 사실
4. 임대인이 갱신되었을 기간(종전 계약 만료일부터 2년)이 만료되기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대했다는 사실

반면 '정당한 사유'가 있었다는 점은 임대인이 항변으로 주장·증명해야 합니다.

사안

임차인인 원고는 계약갱신을 요구했으나, 임대인인 피고는 자신이 실제 거주하려고 한다는 이유로 거절했습니다. 피고는 임대차계약 종료 후 2년이 지나기 전에 아파트를 제3자에게 임대했습니다. 피고는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구 때문에 불가피하게 제3자에게 임대했다고 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 "주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 인정되기 위해서는, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 한다. 위와 같은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다."고 판시했습니다.

원심은 피고가 주장한 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구가 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고, 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다고 보아 정당한 사유를 부정했습니다. 대법원은 이를 수긍하여 상고를 기각했습니다.

정당한 사유의 두 요건

정당한 사유는 다음 두 요건을 모두 갖추어야 인정됩니다.

• 예측불가능성: 제3자 임대의 원인이 된 사정이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없는 것이어야 합니다. 거절 당시 이미 존재했거나 통상 예상할 수 있었던 자금 사정은 이에 해당하지 않습니다.
• 불가피성: 그 사정 때문에 제3자에게 임대하는 것 외에 다른 방법이 없어야 합니다. 다른 자금 조달 수단이 있었다면 불가피성이 부정될 수 있습니다.

임대인의 다른 주택 임차인이 보증금 반환을 요구하는 일은 임대차의 통상적인 결과입니다. 따라서 이를 이유로 정당한 사유를 인정받기는 어렵다는 점을 이 판결이 보여 줍니다.

3단계: 배상액은 어떻게 산정하는가

법정 산정 방식

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 다음 세 금액 중 큰 금액을 배상액으로 정합니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

세 금액을 합산하는 것이 아니라, 그중 가장 큰 금액 하나를 배상받습니다. 제1호와 제2호는 계약서만으로 계산할 수 있으므로 임차인이 손해 발생을 따로 증명할 필요가 없습니다. 제3호는 실제 손해이므로 임차인이 손해와 그 액수를 증명해야 합니다.

환산월차임의 계산

보증금을 월차임으로 전환하는 비율은 제7조의2 각 호 중 낮은 비율입니다. 같은 법 시행령 제9조에 따라 제1호는 연 1할(10%)이고, 제2호는 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율입니다. 기준금리가 연 8% 미만이면 '기준금리 + 2%'가 적용됩니다.

계산식은 다음과 같습니다.

• 환산월차임 = 월차임 + (보증금 × 전환율 ÷ 12)

계산 예시

다음 사례는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 기준금리는 연 2.5%로 가정하여 전환율을 연 4.5%로 계산했습니다.

• 종전 계약: 보증금 5억 원, 월차임 없음(전세)
• 제3자와의 계약: 보증금 6억 원, 월차임 없음

종전 환산월차임은 5억 원 × 4.5% ÷ 12 = 187만 5,000원입니다.

제1호 금액은 187만 5,000원 × 3개월 = 562만 5,000원입니다.

제3자 환산월차임은 6억 원 × 4.5% ÷ 12 = 225만 원입니다. 제2호 금액은 (225만 원 − 187만 5,000원) × 24개월 = 900만 원입니다.

제3호 금액은 임차인이 실제로 지출한 이사비, 중개보수, 새 주거지 마련에 따른 추가 비용 등을 증명한 액수입니다. 이 금액이 900만 원보다 크지 않다면, 임차인은 제2호 금액인 900만 원을 배상받습니다.

제3자에게 종전과 같거나 더 낮은 조건으로 임대한 경우에는 제2호 금액이 0원 이하가 되므로, 최소한 제1호 금액(환산월차임 3개월분)을 배상받을 수 있습니다.

유의할 점

• 제2호의 제3자 환산월차임에 어느 시점의 기준금리를 적용할지는 조문에 명시되어 있지 않습니다. 확인된 대법원 판례도 없으므로 사건마다 다툼이 생길 수 있습니다.
• 제5항은 제3자에게 '임대'한 경우를 정하고 있습니다. 임대인이 주택을 매도한 경우에도 이 조항이 그대로 적용되는지는 문언상 분명하지 않고, 확인된 대법원 판례도 없습니다.
• 갱신거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의를 했다면 그 합의가 우선합니다.

임차인이 준비할 증거

• 임대차계약서: 보증금·월차임과 계약기간을 증명합니다.
• 갱신요구와 거절의 기록: 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등으로 갱신을 요구한 시점과 임대인이 실거주를 이유로 거절한 사실을 증명합니다.
• 제3자 임대 사실: 해당 주택의 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황, 임대차 신고 내역 등으로 확인합니다.
• 실제 손해 자료: 이사비 영수증, 중개보수 영수증, 새 집의 계약서 등으로 제3호 금액을 증명합니다.

정리

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 실제 거주 의사가 진정하다는 점을 임대인이 증명해야 합니다(대법원 2022다279795). 갱신거절 후 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 임대했다면, 임대인은 갱신거절 당시 예측할 수 없었고 제3자 임대가 불가피했다는 정당한 사유를 증명하지 못하는 한 손해배상책임을 집니다(대법원 2026다203203). 배상액은 환산월차임 3개월분, 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 임차인은 갱신요구와 거절 과정을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

판결 원문

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결(대법원 주요판결)
• 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결(대법원 판례속보)