부동산 임대차 계약 분쟁
부동산 임대차 계약, 이제 분쟁 없이 끝날 수 있을까요?
임대차는 가장 흔한 부동산 계약 형태입니다. 전세 또는 월세로 주택을 임차하거나, 상가를 임대하여 영업하는 것은 누구에게나 익숙한 일입니다. 하지만 이렇게 익숙한 임대차 계약이 분쟁으로 이어질 경우, 그 피해는 생각보다 크고 깊습니다.
계약은 서로의 권리와 의무를 정하는 약속입니다. 그러나 막상 계약서만 믿고 진행한 거래가 퇴거 시점, 임대료 인상, 원상복구 등의 문제로 이어질 수 있고, 이 과정에서 상대방이 법적 절차를 무시하거나 부당한 요구를 할 수도 있습니다.
더 이상 혼자 감당하지 마십시오. 전문가의 조력으로 정당한 권리를 지키는 것이 가장 현명한 선택입니다.
임대차 계약에서 자주 발생하는 분쟁 유형은?
임대차 계약 분쟁은 임대인과 임차인 모두에게 발생할 수 있으며, 유형에 따라 대응 전략이 달라집니다.
1. 보증금 반환 분쟁
계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 가장 빈번하게 발생합니다. 이때는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 강제집행 절차가 고려되어야 하며, 상대방의 재산 상황을 조사하여 집행가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.
2. 계약갱신 요구 및 거절
주택임대차보호법 개정으로 임차인은 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 임대인은 정당한 사유가 있는 경우 이를 거절할 수 있는데, 대표적인 사유는 임대인의 실거주 목적입니다. 실거주 여부를 둘러싼 다툼은 갈수록 증가하고 있으며, 입증 책임을 어떻게 배분할지가 핵심입니다.
3. 임차인의 명도 거부
계약이 종료되었음에도 임차인이 계속 점유하고 있을 경우, 임대인은 명도소송을 통해 퇴거를 요구할 수 있습니다. 특히 상가의 경우 계속사용 의사 통지 여부, 상가건물임대차보호법상 갱신요구권 등 적용 여부에 따라 소송 결과가 달라질 수 있습니다.
4. 임대료 인상 및 체납
임대료 인상은 법적으로 일정 범위를 넘을 수 없으며, 체납이 발생할 경우 계약 해지 및 명도소송 사유가 됩니다. 단, 상가임대차에서는 보증금액과 계약 연차, 지역 상권 현황 등 실질 사정이 반영되므로 단순한 체납만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다.
5. 원상복구·수리비 공제 문제
퇴거 시 임대인은 수리비나 청소비용 등을 보증금에서 공제하려는 경우가 많습니다. 그러나 임차인이 수선의무를 부담하지 않는 경우가 대부분이며, 자연적인 마모나 노후에 따른 손상은 보증금에서 공제할 수 없습니다. 이를 둘러싼 다툼은 계약서 특약과 실제 입주 시 상태의 입증 여부에 따라 달라집니다.
임대차 분쟁, 왜 법률 전문가가 필요한가요?
임대차 관련 법률은 단순한 민사계약이 아닌, 임차인 보호를 위한 특례 규정이 다수 존재합니다. 따라서 일반인이 보기에는 단순해 보이는 계약서라도, 법적 해석에 따라 완전히 다른 결과가 도출될 수 있습니다.
저희는 다음과 같은 방식으로 의뢰인을 보호합니다:
✅ 계약서 분석 및 권리범위 진단
- 계약서의 일반 조항과 특약 조항을 구분하여 해석
- 임대차보호법 적용 여부(주택 vs 상가) 판단
- 불공정 조항이나 무효조항 여부 검토
✅ 분쟁 상황에 따른 맞춤형 대응 전략
- 보증금 반환을 위한 임차권등기명령 신청
- 명도소송과 동시에 강제집행 준비
- 실거주 입증자료 수집 대행 및 소명서 작성
- 조정 및 화해 권고 절차 동시 병행
✅ 승소 이후 실질 회수까지 완결
- 판결만 받고 회수를 못 하는 일이 없도록
- 채무자의 예금, 부동산, 급여 등 재산 파악
- 강제집행, 채권압류, 경매 등 집행 절차 대리
📌 실제 사례
임차인이 계약 기간 만료 후에도 퇴거를 거부하고, 임대료도 수개월째 체납 중인 사건에서 저희는 명도소송과 손해배상청구를 병합하여 제기하였습니다. 임차인의 소송 지연 전략에도 불구하고, 법원 판결과 함께 즉시 집행권원을 활용해 2개월 이내 명도 및 체납금 전액 회수에 성공하였습니다.
지금 대응하지 않으면, 나중엔 돌이킬 수 없습니다
임대차 분쟁은 시간이 곧 손해입니다. 계약 종료 시점부터 법적 대응까지 수개월이 걸릴 수 있으며, 그 사이 보증금 회수가 어려워지거나 상대방이 재산을 은닉할 수도 있습니다.
또한 소멸시효, 임대차보호법상 우선변제 요건 등 일정한 기간 내에 조치를 취하지 않으면 권리 자체를 상실할 수 있습니다.